Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở các đô thị lớn với tốc độ khá cao. Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm 2009, toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng, trong đó thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm 36% của cả nước.

Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển nhà chung cư, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong cả nước nói chung và trên địa bàn Thủ đô nói riêng đã bước đầu đạt được một số kết quả nhất định. Tình trạng lấn chiếm trái phép tại các nhà chung cư đã được chấm dứt. Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà ở đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong các khu chung cư; đặc biệt đã góp phần hình thành một nếp sống trong nhà chung cư theo hướng văn minh, hiện đại.

Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là người đi thuê... Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung,...). Để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ... Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư...

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng về số lượng, trong quản lý nhà chung cư cũng đã nảy sinh một số vướng mắc, bấp cập. Thực tế đã xảy ra một số tranh chấp liên quan đến vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí dịch nhà chung cư gây bức xúc cho các hộ dân tại các nhà chung cư và trong dư luận.

1. Vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư

Có thể thấy rõ là: chỉ có nhà chung cư nhiều chủ sở hữu mới có phần sở hữu chung. Như vậy, nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung; nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng, nhà ở công nhân khu công nghiệp do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê không có phần sở hữu chung.

Trong thời gian gần đây, đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp trong các nhà chung cư , tập trung nhất là vấn đề xác định phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Các quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 70 của Luật nhà ở, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các tranh chấp về phần sở hữu chung nhà chung cư lại phát sinh từ các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2006). Hầu hết các trường hợp tranh chấp về phần sở hữu chung là do trong hợp đồng không nêu cụ thể các phần diện tích sở hữu chung, đặc biệt là các phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ (không nêu rõ là diện tích sở hữu chung hay là diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư), dẫn đến những tranh chấp, gây bức xúc trong dư luận.

Như vậy, để tránh việc tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư, cần xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng cũng như quyền lợi và trách nhiệm của các bên có liên quan trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư. Những nội dung này cần phải được công khai và thoả thuận cụ thể khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư, tránh tình trạng việc ký kết hợp đồng theo hình thức, thiếu chặt chẽ. Gần đây, ngày 01/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trong đó đã quy định cụ thể Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (Phụ lục số 16 của Thông tư). Nếu hợp đồng mua bán căn hộ được xây dựng theo mẫu này sẽ loại trừ được những tranh chấp về phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

2. Việc thu phí dịch vụ nhà chung cư

Có thể hiểu rằng chi phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí dịch vụ khác (như trông giữ xe ô tô...); trong đó, chi phí quản lý vận hành chỉ tập trung cho việc quản lý và vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư.

Chi phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư; chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.

Các quy định về chi phí dịch vụ nhà chung cư đã được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở (tại Điều 68 của Luật nhà ở, Điều 50 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD...). Tuy nhiên, do trong các hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư không nêu cụ thể hoặc chủ đầu tư không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp và nguyên tắc điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho người mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả. Mặt khác, theo quy định của pháp luật về nhà ở, chi phí sử dụng nhà chung cư không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng đến nay nhiều địa phương chưa ban hành mức giá dịch vụ nêu trên. Vì vậy, các chủ đầu tư thiếu cơ sở pháp lý khi ban hành giá dịch vụ nhà chung cư.

Để khắc phục tình trạng trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, cần sớm ban hành mức giá dịch vụ nhà chung cư làm cơ sở cho việc ban hành và điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn. Các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận nhà chung cư cần căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng để xác định giá dịch vụ nhà chung cư.

Mặt khác, nhằm đảm bảo việc công khai, minh bạch trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, tránh sự tùy tiện của chủ đầu tư khi điều chỉnh mức thu thì mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư phải được ghi rõ trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 16 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa bên bán và bên mua.

Những vấn đề nêu trên được giải quyết đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng để bán theo giá thị trường. Đối với nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp được đầu tư xây dựng và quản lý theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ, do chỉ có một chủ sở hữu chủ sở hữu (nhà nước hoặc doanh nghiệp) nên không có vướng mắc gì về phần sở hữu chung và mức thu chi phí dịch vụ.

Trong thời gian gần đây đã xuất hiện một loại nhà chung cư tái định cư (là nhà chung cư được Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho các hộ dân khi thực hiện thu hồi đất). Thực tế cho thấy việc xác định các nội dung có liên quan đến các phần sở hữu là khá phức tạp, việc thu phí dịch vụ cần được xem xét để phù hợp với tính đặc thù của loại nhà này. Trong thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cần tập trung nghiên cứu để có chính sách phù hợp.

Tại Hà Nội, một số dự án khu đô thị đã được hoàn thành và bố trí cho những người dân tái định cư (Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính - Hà Nội...), phục vụ nhu cầu của công tác giải phóng mặt bằng của Thành phố. Sau khi khảo sát, nghiên cứu, Ủy ban nhân dân Thành phố đang chuẩn bị cho thực hiện thí điểm về mô hình quản lý cũng như các vấn đề có liên quan trong quản lý loại nhà chung cư này./.